房屋租赁合同纠纷

案件代理律师：欧文军 ，陕西诺尔律师事务所律师

编写人：杨肖，陕西诺尔律师事务所实习律师

【本诉-案情简介】

2018年1月1日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告承租被告位于西安市某路南一号楼三层的房屋，租赁期为3年（2018年1月1日起至2010年12月31日止），年租金18万元；租赁期满，被告有权收回出租房屋，原告应如期返还。原告如要求继续 承租的，应当在租赁期届满前6个月之前书面通知被告；原告装修期限为3个月，装修期间水、电、暖气、物业等相关费用由原告承担，装修期被告免收租金，房屋租金从合同签订后3个月计算；被告违反本合同约定，提前收回房屋的，应于90日内通知原告并按照当年租金的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告共支付54万租金，自2010年12月3日，被告多次发函要求原告于2010年12月31日搬离。

【本诉-诉讼请求】

1、判令被告向原告返还已给付的房屋租金45000元；

2、判令被告向原告支付违约金18000元；

3、判令被告承担本案诉讼费。

【反诉-案情简介】

2007年5月反诉被告开始入住，并对房屋进行装修，长达6个月的时间内，双方一直未签订书面租赁合同，反诉被告未支付任何费用，2008年1月1日，双方补签房屋租赁合同。根据合同约定，反诉原告只给反诉被告3个月的免装修期租金。

【反诉-诉讼请求】

     1、依法判令反诉被告支付拖欠房屋租金10000元；

     2、依法判令反诉被告承担本案费用。

【本诉-裁判结果】

1、驳回原告要求被告返还租金45000元并支付违约金的诉讼请求。

2、案件受理费由原告承担。

【争议焦点】

原告已支付的3个月租金，被告是否应当返还？

【法律分析】

1、本案中被告提出反诉是否符合法律依据？

依据《民诉解释》第232条：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。《民诉解释》，第232条：反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。

本案中被告提出反诉的时间符合法律要求，主体符合法律要求，基于相同的房屋租赁合同法律关系，诉讼请求之间具有因果关系，因此，本案中被告提出反诉符合要求。

2、原告要求被告返还租金45000元，是否有法律依据？

依据《中华人民共和国合同法》第8条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自更改或解除合同，依法成立的合同，受法律保护“。另，依据《中华人民共和国合同法》第91条第1款规定：“债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止”。

本案中合同订立之前，被告已将房屋实际交付给原告使用，原告已开始入住并对该房屋进行装修，装修期限超过3个月，被告并未收取原告装修期间的房屋租金。合同订立后，原告共向被告支付3年租金54万元，（含订立后最初3个月的租金），原告并未对被告提出应当免除租金。合同期满后，原告按照被告的要求，将房屋交还被告，双方租赁合同已实际履行完毕。原告在租赁合同订立之前，已经实际享受了装修期间免租金的待遇，被告承诺免除原告装修期间的租金已经实际履行完毕。因此，原告要求被告返还已给付的房屋租金45000元，不符合法律规定。

【律师观点】

本案中，原、被告订立合同之前，被告将房屋实际交付原告装修使用，原告从装修开始时，已经与被告存在事实上的租赁合同法律关系，租赁期限应从实际交付装修使用之日起计算，且被告在原告装修期间并未收取租金，被告承诺免除原告装修期3个月租金的行为已实际履行，原告认为合同应从2008年1月1日起计算，免除装修期3个月租金的行为并要求承担赔偿损失，于法有悖，不应得到法律支持。