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房屋租赁合同纠纷
案件代理律师:欧文军 ,陕西诺尔律师事务所律师
编写人:杨肖,陕西诺尔律师事务所实习律师
【本诉-案情简介】
2018年1月1日,原、被告签订房屋租赁合同,合同约定:原告承租被告位于西安市某路南一号楼三层的房屋,租赁期为3年(2018年1月1日起至2010年12月31日止),年租金18万元;租赁期满,被告有权收回出租房屋,原告应如期返还。原告如要求继续 承租的,应当在租赁期届满前6个月之前书面通知被告;原告装修期限为3个月,装修期间水、电、暖气、物业等相关费用由原告承担,装修期被告免收租金,房屋租金从合同签订后3个月计算;被告违反本合同约定,提前收回房屋的,应于90日内通知原告并按照当年租金的10%向原告支付违约金。合同签订后,原告向被告共支付54万租金,自2010年12月3日,被告多次发函要求原告于2010年12月31日搬离。
【本诉-诉讼请求】
1、判令被告向原告返还已给付的房屋租金45000元;
2、判令被告向原告支付违约金18000元;
3、判令被告承担本案诉讼费。
【反诉-案情简介】
2007年5月反诉被告开始入住,并对房屋进行装修,长达6个月的时间内,双方一直未签订书面租赁合同,反诉被告未支付任何费用,2008年1月1日,双方补签房屋租赁合同。根据合同约定,反诉原告只给反诉被告3个月的免装修期租金。
【反诉-诉讼请求】
1、依法判令反诉被告支付拖欠房屋租金10000元;
2、依法判令反诉被告承担本案费用。
【本诉-裁判结果】
1、驳回原告要求被告返还租金45000元并支付违约金的诉讼请求。
2、案件受理费由原告承担。
【争议焦点】
原告已支付的3个月租金,被告是否应当返还?
【法律分析】
1、本案中被告提出反诉是否符合法律依据?
依据《民诉解释》第232条:在案件受理后,法庭辩论结束前,原告增加诉讼请求,被告提出反诉,第三人提出与本案有关的诉讼请求,可以合并审理的,人民法院应当合并审理。《民诉解释》,第232条:反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围,反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系,或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的,人民法院应当合并审理。
本案中被告提出反诉的时间符合法律要求,主体符合法律要求,基于相同的房屋租赁合同法律关系,诉讼请求之间具有因果关系,因此,本案中被告提出反诉符合要求。
2、原告要求被告返还租金45000元,是否有法律依据?
依据《中华人民共和国合同法》第8条:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自更改或解除合同,依法成立的合同,受法律保护“。另,依据《中华人民共和国合同法》第91条第1款规定:“债务已经按照约定履行,合同的权利义务终止”。
本案中合同订立之前,被告已将房屋实际交付给原告使用,原告已开始入住并对该房屋进行装修,装修期限超过3个月,被告并未收取原告装修期间的房屋租金。合同订立后,原告共向被告支付3年租金54万元,(含订立后最初3个月的租金),原告并未对被告提出应当免除租金。合同期满后,原告按照被告的要求,将房屋交还被告,双方租赁合同已实际履行完毕。原告在租赁合同订立之前,已经实际享受了装修期间免租金的待遇,被告承诺免除原告装修期间的租金已经实际履行完毕。因此,原告要求被告返还已给付的房屋租金45000元,不符合法律规定。
【律师观点】
本案中,原、被告订立合同之前,被告将房屋实际交付原告装修使用,原告从装修开始时,已经与被告存在事实上的租赁合同法律关系,租赁期限应从实际交付装修使用之日起计算,且被告在原告装修期间并未收取租金,被告承诺免除原告装修期3个月租金的行为已实际履行,原告认为合同应从2008年1月1日起计算,免除装修期3个月租金的行为并要求承担赔偿损失,于法有悖,不应得到法律支持。