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房屋买卖居间风险预防与纠纷解
摘要：
房屋买卖居间风险预防与纠纷解
现在刚需购房者购买存量房，已经逐渐成为了不动产交易市场的主力军。存量房虽然看得见，摸得着，但是由于交易流程复杂，所以风险也很大。下面就以一则亲身经历的案例与大家分享。
代理律师：王焕青
撰写人：李磊（实习）律师
【基本案情】
叶某（甲方）委托传奇房地产（丙方）出售房屋，经居间人斡旋，与2018年4月1日与程某（乙方）签署了《商品房买卖三方协议》，《协议》约定：将甲方一套带有精装修的建筑面积为197㎡的房屋以及具有独立产权的车位以330万元的价格出售给乙方程某。合同签订后乙方程某向甲方叶某支付购房定金15万元；2018年4月20日甲方拒绝履行合同项下的义务，经多次协调无果，乙方遂诉至法院，法院判决甲方败诉后。
【判决结果】
一、维持原审法院2018陕0104民初4536号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、变更原审法院2018陕0104民初4536号民事判决第三项内容为：叶某于本判决生效后十日内支付程某违约金200000元。
一审案件受理费、保全费按原审判决执行；
二审案件受理费11236元，由程某承担5000元，由叶某承担6236元。
【请求权基础】
《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
【要件事实以及证明】
因合同违约责任属于无过错责任，则合同违约责任的构成要件即违约行为、损害结果、因果关系。
✱何为无过错责任？即在合同履行中出现违约状况，无论是违约方是不是故意、重大过失或者非故意等因素造成的违约，均应当将违约责任归属于违约方。
✱损害结果：在民事案件中，赔偿的损失原则为损失填平原则，该原则是公平原则和诚实信用原则的合理延申。因此损害结果必须是确定、可以救济的损失。
✱因果关系：在民事法律关系中，采用相当性的因果关系，即造成守约方损失的主要原因是违约方的违约行为。
原告作为提起诉讼的一方，应当向法院提交房屋买卖合同、损失以及证明违约方违约等关于合同违约、损失、因果关系的相应证据，并达到高度可能性的证明标准，否则要承担案件事实真伪不明的败诉风险。
【抗辩权以及事由】
本案中的被告方可能存在的抗辩权
《合同法》第68条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一） 经营状况严重恶化；
（二） 转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三） 丧失商业信誉；
（四） 有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
《合同法》第117条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
如果被告不能证明其存在不可抗力免责事由或者不安抗辩权等抗辩事由的，被告应当承担违约责任。
【律师提示】
俗话说打官司就是打证据，这就说明了在诉讼中证据重要性；尤其是在存量房买卖合同当中包括合同签署、卖方撤押、网签、乙方贷款审查、面签、资金监管等一系列复杂的交易流程。对于非专业人士来讲很难搞明白其中的顺序以及做交易当中的作用；正是因为上述因素，在存量房买卖中很容易出现不能确认买卖双方哪一方是违约方，使得诉讼进入两难。
所以房屋买卖合同中的风险控制应当以合同签署前尽职调查为主、签署后及时解决为辅、发现不能协商事由及时诉讼的原则；采用安全有效的方式固定证据、保全财产经可能的减少损失。经可能早的发现风险、预防纠纷、及时诉讼的防控诉结合的方式。