代理律师：陆继锋、吴海珍（实习） 陕西诺尔律师事务所律师

编写律师：吴海珍  陕西诺尔律师事务所实习律师

一、基本案情

贾某，男，汉族，1981年10月9日出生，山东省阳谷县十五里元镇贾庄村人，长期在西安做生意。王某，男，汉族，1995年12月17日出生，西安市未央区西贺村人，无业。

贾某于2018年4月16日和开发商西安华润置地发展有限公司签订了商品房买卖合同，从西安华润置地发展有限公司处买得了位于西安市沣东新城三桥新街华润二十四城小区第6幢1单元1层10110号房屋，面积为302平方米。开发商于2020年9月21日将该房屋交付贾某时，该房屋属于出租状态，承租人为王某；贾某收房后，王某继续租用该房屋，双方口头约定的租金价格为70元/平方米，每月21140元，但没有签订书面租房合同。租房期间，王某向贾某支付了部分房租。2021年4月24日，贾某和王某对账后，确认王某欠付贾某三个月的房租63420元，贾某给王某优惠后同意王某只支付60000元，王某于2021年4月24日当天向贾某出具了60000元的欠条，承诺在4月26日先付20000元、5月底付清欠款。之后，王某搬离了贾某的房屋，并在4月26日向贾某付款10000元，其余款项没有支付。贾某经过多次联系，始终无法联系上王某，无奈之下求助于我所律师。

二、案件证据

1、贾某有王某向其手写的欠条一张，欠条内容为王某（含身份证号）欠贾某房屋租金60000元，承诺于2021年4月26日付20000元，5月底付清欠款，落款为王某签名，日期为2021年4月24日。  

2、贾某有自己购买商品房时与开发商签订的房屋买卖合同一份。除了以上证据，王某再无其他任何信息和相关证据。

三、诉讼请求

本案原告贾某某依法向人民法院提起一审民事诉讼。诉讼请求为：一.依法判令被告支付原告房屋合同租赁款项5万元；判令被告赔偿给原告逾期付款损失226.78元，合计50226.78元（逾期付款损失暂计算至2021年7月13日，2021年7月14日以后的逾期付款损失，以租金50000元为基数，按一年期贷款市场报价利率3.85%的标准计算至租金支付完毕之日止）。二、诉讼费用由被告承担。

四、争议焦点

贾某在购买该商品房时，该商品房已经出租，贾某是否需要继续履行租赁合同，如果继续履行租赁合同，是否能够继承出租权、继续向承租人收取租金。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。本案中贾某必须继续履行租赁合同，贾某依法继承出租权、继续向承租人收取租金。

基于此，2021年4月24日，贾某和王某对账后，确认王某欠付贾某三个月的房租63420元，王某于2021年4月24日当天向贾某出具了60000元的欠条，在4月26日向贾某付款10000元，该欠条为书证。后王某搬离了贾某的房屋，视为王某已经以自己的行动解除了双方的房屋租赁合同，王某需要把剩余欠付的房屋租金50000元支付给贾某即可。这是一起典型的房屋租赁合同纠纷案件。

五、裁判结果

我所律师接受出租人贾某委托后，经过认真分析研判，根据承租人王某的姓名和身份证号信息，通过公安机关调取出王某的户籍和具体住址信息，于2021年7月16日向西安市长安区人民法院提起诉讼，长安区人民法院于2021年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2021年9月27日公开开庭进行了审理，原告贾某委托代理人我所律师到庭参加了诉讼，被告王某经本院传票传唤未到庭，长安区人民法院依法进行了缺席审理，被告王某未到庭，无答辩。庭审中，原告坚持诉讼请求，并举证了商品房买卖合同和被告出具的欠条用以证明其主张的事实和理由成立。被告未到庭，无答辩和质证意见。本案未能进行调解。

本院认为，原告对其主张的由被告向原告支付50000元租金的诉讼请求，有充分的证据予以证明，依法应予判决支持。被告没有按期承诺的付款时间、即2021年5月底之前付清欠款，构成违约行为，原告要求被告按一年期市场报价利率的标准支付逾期付款的损失之诉讼请求，也符合法律规定，依法应予判决支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释（2020）》第九十条之规定，判决如下：

一、被告王某于本判决生效之日起十日内向原告贾某支付租金50000元；

二、被告王某于本判决生效之日起十日内向原告贾某赔偿逾期付款的利息损失（利息的计算方式为：以50000元为基数、按照年利率3.85％的标准计息、自2021年6月1日起计算至实际付清欠款之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1055元，原告已预交，减半收取527.50元，由被告王某承担，并连同上述案件款一并给付原告贾某。

目前该案已经发生法律效力，由于被告王某并未按照生效法律文书确定的要求向原告贾某履行金钱给付义务，经过原告贾某的申请，该案现已进入强制执行程序。

编者心得

《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。应当采用书面形式而没有重新签订租赁合同，视为不定期租赁，双方随时可以解除租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。根据该司法解释，贾某购买开发商的商品房时，商品房已经处于出租状态，王某是承租人，贾某与开发商签订了合法有效的商品房买卖合同，该商品房五证齐全，双方签订合同是真实意思表示，不违法法律、行政法规和行政规章的强制性规定，房屋租赁合同合法有效，王某基于其与开发商的房屋租赁合同已经合法占有该房屋，此时王某要求贾某继续履行房屋租赁合同，贾某须继续按照原租赁合同将房屋出租给王某。

《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。贾某收房后，王某继续租用该房屋，双方口头约定的租金价格为70元/平方米，每月21140元，但没有签订书面租房合同。此时双方相当于对原房屋租赁合同进行了变更，应当采用书面形式而没有重新签订租赁合同，视为不定期租赁，双方随时可以解除租赁合同。后王某自行搬离房屋，以自己的行为解除了双方的房屋租赁合同，但应当把欠付的租金依法支付给出租人贾某。由此房屋租赁合同纠纷转变为债权债务纠纷，承租人自出具欠条之日起按照欠条内容需要承担偿还债务的法定义务，否则必须承担逾期还款的法律责任（包含逾期付款利息）。