代理律师：陆继锋、吴海珍（实习）陕西诺尔律师事务所律师

编写律师：吴海珍  陕西诺尔律师事务所实习律师

一、基本案情

2017年3月30日，申请人辛萍（以下简称申请人）与被申请人陕西溪莲置业有限公司（以下简称“被申请人”）签订《商铺买卖合同》（以下简称合同）一份。合同具体内容包括：第一条，项目建设依据。第二条，买受人所购商品房的基本情况，建筑面积共70.67平方米，层高为4.3米，用途为商业用房。第三条，计价方式与价款，该商品房单价为每平方米15500元，总金额1095385元。第四条，面积确认及面积差异处理，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。第五条，付款方式及期限。第六条，买受人逾期付款的违约责任。第七条，交付期限。第八条，出卖人逾期交房的违约责任。第九条，规划、设计变更的约定。第十条，交接。第十一条，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十二条，出卖人关于装饰，设备标准承诺的违约责任。第十三条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。第十四条，保修责任；第十五条，双方就该楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、命名权、小区命名权、小区会所和物业管理用房及未计入公摊部分的产权归开发商所有。第十六条，买受人使用期限不得擅自改变商品房的建筑主体结构，承重结构和用途；除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。第十七条，本合同在履行过错中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交西安仲裁委员会仲裁。第十八条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第十九条，合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十条，本合同一式叁份，具有同等法律效力，出卖人持贰份，买受人持壹份。第二十一条，本合同自双方签字盖章之日起生效。合同签订后，申请人如约向被申请人支付了购房款565385元，而被申请人因资金问题迟迟不能交房且面积超出合同约定面积约15平方米。

合同签订后，申请人如约向被申请人支付了购房款，而被申请人因资金问题迟迟不能交房且房屋面积超出合同约定面积约15平方米。后申请人与被申请人多次协商，就退房问题达成一致意见并于2021年10月11日签订《退房协议书》一份。后续，被申请人未能如期按照协议书的约定履行自己的相应义务。

申请人在多次催促无效后，委托陕西诺尔律师事务所代理本案。

二、案件证据

1、2017年3月30日，申请人与被申请人签订《商铺买卖合同》一份，证明事项：申请人从被申请人处购买1-4-029号商铺等事实。

2、2017年3月24日和2017年3月30日被申请人向申请人开具的收款凭据2份，证明事项：申请人如约向被申请人缴纳购房款的事实。

3、2021年10月11日，申请人与被申请人签订《退房协议书》一份，证明事项：申请人与被申请人于2021年10月11日就退房退款达成一致意见的事实。

三、诉讼请求

申请人提出如下仲裁申请：一、请求裁决被申请人向申请人退还房款565385.00元。二、请求裁决被申请人向申请人支付返还租金135986.71元。三、请求裁决被申请人向申请人支付退房款利息39174.21元。上述各项合计740545.92元。四、请求裁决被申请人向申请人支付逾期退款损失（以房款565385.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率 LPR3.85％的1.5倍标准，自2021年11月10日起计算至所有房款退返完毕之日止）。五、仲裁费由被申请人承担。

四、诉讼程序

本案依据买卖双方签订的《商铺买卖合同》的约定，由西安仲裁委员会管辖，西安仲裁委员会作出的仲裁裁决，一裁就发生法律效力，不得上诉。陕西诺尔律师事务所代理本案后，依法依据相关案件事实和法律规定，向西安仲裁委员会提起仲裁申请。

五、争议焦点

1.本案是否属于西安仲裁委员会管辖？

2.本案中的商铺在陕西溪莲置业有限公司没有正式向辛萍交付的情况下，辛萍依据《退房协议书》能否主张返还房租？

3.本案中辛萍同时主张返还房屋租金和退还购房款利息是否构成重复主张权利？

六、法律分析

1.本案属于西安仲裁委员会管辖。根据辛萍与陕西溪莲置业有限公司签订的《商铺买卖合同》中的仲裁条款，本案约定由西安仲裁委员会管辖，法院不受理。

2.本案房屋在陕西溪莲置业有限公司没有正式交付给辛萍的情况下，辛萍也就无法依据《汉唐新都汇商铺租赁经营合同》的约定向对方主张租金，出租的标的物不存在。至于导致《汉唐新都汇商铺租赁经营合同》无法履行的法律责任，需要另行另案主张。

3.本案中同时主张退还购房款利息和返还房屋租金会在部分时间段形成重复主张权利。《商铺买卖合同》中约定的退还购房款利息是自交付购房款之日起算至退还完毕之日止，《退房协议书》及《汉唐新都汇商铺租赁经营合同》中约定的返还租金的约定为前三年按已交款项的7%算，第四年、第五年按已交款项的2%算。这样势必会形成部分时间段既要购房款利息，又要房屋租金。

七、裁判结果

西安仲裁委员会（下称“本会”）根据申请人辛萍（下称“申请人”）与被申请人陕西溪莲置业有限公司（下称“被申请人”）2017年3月30日签订的《商铺买卖合同》中的仲裁条款及申请人的书面仲裁申请书，于2021年11月10日受理了上述仲裁条款项下的仲裁争议案。双方于2022年4月27日就（2021）西仲字第3477号房屋买卖合同纠纷在仲裁庭的主持下达成如下调解协议：

1、双方确认被申请人陕西溪莲置业有限公司向申请人辛萍退还房款565385元，返还租金135986.71元，支付逾期利息10000元，上述三笔款项共计711371.71元。被申请人于2022年5月9日前向申请人支付200000元，于2022年5月19日前向申请人支付200000元，于2022年5月30日前向申请人支付311371.71元。任意一笔逾期，申请人有权直接就全部未付款项向有管辖权的法院申请强制执行。

2、本案仲裁费15955元，由被申请人陕西溪莲置业有限公司承担。仲裁费申请人已预交，被申请人于2022年5月30日前一并支付给申请人。

3、被申请人向申请人履行完上述义务后，双方就本案房屋买卖合同纠纷再无任何争议。

上述调解协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，仲裁庭依据《中华人民共和国仲裁法》第五十一条第二款之规定制作本调解书予以确认。

本调解书与裁决书具有同等法律效力，自双方当事人签收之日起生效。

八、编者心得

我们平时接触的案件大多为人民法院管辖，而仲裁委员会管辖的案件属于民商事案件，且案件当事双方事先须书面约定。仲裁委员会审理案件具有与法院显著不同的特点，依据《仲裁法》规定，仲裁庭的仲裁员需要我们案件当事人在规定时间内选定，如果不能选定，则由仲裁委员会主任指定。仲裁委员会审理案件不公开，不能让与案件无关的第三方进行旁听等，因为仲裁委员会审理的案件是民商事案件，涉及到商业秘密，避免对案件当事人造成不良的负面影响，强调了仲裁委员会审理案件的私密性特点。

在案件双方当庭达成调解协议、仲裁庭出具调解书的情况下，自双方当事人签收调解书之日起，就发生法律效力。如果一方不按照仲裁调解书的内容履行法律义务，另一方可以直接向仲裁委员会所属地的中级人民法院申请强制执行。而人民法院作出的发生法律效力的判决，如果申请强制执行，需要向作出原生效判决的人民法院申请。这也是我觉得仲裁委员会作为一个民间审判机构的特色所在。