【办案律师】 臧树华  陕西诺尔律师事务所律师

【编写律师】 焦敏杰  陕西诺尔律师事务所律师

【案情简介】

A公司与B公司建设工程施工合同纠纷一案，沧州市新华区人民法院于2020年9月23日作出判决：B公司在判决生效之日起十日内给付A公司工程款3448322元，并支付利息。后A公司、B公司对该判决不服，提出上诉。沧州市中级人民法院经审理作出生效判决，驳回上诉，维持原判。

上述判决生效后，B公司未履行生效判决确定的金钱给付义务，A公司向新华区人民法院申请强制执行。2021年10月22日，新华区人民法院裁定查封了包括泰古香槟郡xx1室在内的八套房屋。后被执行人B公司向新华区人民法院提出书面异议，请求停止对上述八套房屋的执行，并解除查封。理由为：上述八套房屋为贵院204号刑事案件的涉案房屋，关于案涉房屋及涉案业主缴纳的款项贵院均未定性。因涉案业主频繁上访，开发区管委会在2017年多次协商B公司要求把房屋交付业主使用，业主把剩余尾款交到开发区管委会指定的监管账户中，房屋交付业主使用已经超过四年，已形成实际交易。公司迟迟未给这些业主办理相关手续是因为该批房屋涉及了刑事案件又没有明确的法律文件界定，公司不敢擅自处置，只能等待法院判决后再与业主办理相关手续。贵院此次查封处置的房屋已不再是B公司的资产。新华区人民法院审查后，裁定驳回B公司的异议请求。

2022年2月9日，案外人甲（泰古香槟郡xx1室业主）向新华区人民法院提出执行异议书面申请，法院经审查裁定驳回甲的异议请求。甲对该裁定不服，向该法院提起执行异议之诉。

【诉讼请求】

1、判决不得执行沧州市经济开发区泰古香槟郡xx1室房屋。

2、诉讼费用由被告承担。

【争议焦点】

甲作为案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益？

【法律分析】

甲与B公司之间商品房买卖合同依法成立并生效，本案具备排除执行的法定条件

甲于2012年9月21日购买了沧州市经济开发区泰古香槟郡xx1室房屋，首付款支付了91913元，B公司出具了盖有“泰古香槟郡客户接待中心”印章的收据。2017年，B公司以其销售经理卷走甲的首付款为由，拒绝与甲签订书面商品房买卖合同，不予交房。经甲多次投诉，2017年3月7日沧州市经济开发区管委会及其设立的B信访维稳小组授权第三人建投公司收取甲等买受人的剩余房款，进行监督，B公司同意交房。2017年5月31日甲按政府安排将剩余房款19万元全部交到建投公司，6月B公司交房，甲入住房屋。

一、甲与B公司之间商品房买卖合同依法成立并生效

（一）甲以交纳首付款的行为向B公司作出接受要约的承诺，双方商品房买卖合同依法成立并生效

2012年甲与B公司交易时，虽然未签订书面合同，但是B公司发出要约，甲作出承诺，达成了购买房屋的合意，交纳了91913元首付款。《中华人民共和国合同法》第二十条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”甲交纳首付款，就是以行为作出承诺。《合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”根据上述规定，自甲交付首付款之日即作出承诺之日，双方商品房买卖合同成立并生效。

（二）甲与B公司买卖合同已实际履行，双方商品房买卖合同依法成立并生效

《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同。”根据该规定，商品房买卖何用应当采用书面形式订立。但是《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，甲与B公司商品房买卖合同，虽未采用书面形式订立，但是，甲履行了支付全部房款的主要义务，B公司已经接受；B公司履行了交房的主要义务，甲已经接受。根据前引合同法第三十六规定，双方商品房买卖合同成立并生效。

二、涉案房屋符合排除执行的法定条件，甲对涉案商品房享有足以排除强制执行的民事权益

（一）涉案房屋符合排除执行的法定条件

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对于该条规定第一项，如前所述，在法院查封前，双方商品房买卖合同依法成立并生效。对于第二项，甲的2份不动产登记查询结果，足以证明甲在沧州市、沧县辖区内无其他住房，该房屋用于甲居住且是甲名下唯一住房。对于第三项，甲已交纳了全部房款。因此本案具备排除执行的法定条件。

（二）甲对涉案商品房享有足以排除强制执行的民事权益

最高人民法院关于适用《民事诉讼法》司法解释第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，2012年9月甲支付首付款91913元，2017年5月，甲支付了剩余房款19万元，甲已支付涉案房屋全部价款。2017年6月，B公司交付房屋钥匙，甲入住涉案房屋，2017年10月23日沧州B物业服务有限公司亦出具证明，证明泰古香槟郡小区xx1室房屋业主甲已在小区居住。2017年甲与沧州市供排水集团有限公司营业公司签订的《供用水合同》、与沧州市中燃城市燃气发展有限公司签订的《用气合同（居民）》、沧州昊天节能热力有限公司出具的编号为24400765、地址为泰古香槟郡xx1室甲用户卡均可以证明甲于2017年已入住涉案房屋，甲已实际占用、适用涉案商品房五年之久。2021年10月22日，沧州市新华区人民法院作出（2021）冀0902执1078号执行裁定书查封涉案房屋，甲入住涉案房屋是在查封前。综上，甲对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

【法院判决】

1、不得执行本院（2021）冀0902执行裁定书所查封的泰古香槟郡xx1室房产。

2、本案受理费6677.53元，由被告A公司承担。

【本案难点】

甲与B公司之间商品房买卖合同是否成立并生效？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定要求三个条件同时符合。本案中，虽然甲已入住涉案房屋，但是B公司以其销售经理卷走甲的首付款为由，一直未与甲签订商品房买卖合同，而排除执行的条件之一即法院查封前已签订合法有效的“书面买卖合同”。甲提起执行异议之诉前，曾向法院提出执行异议书面申请，当时法院就因双方无书面买卖合同，驳回了甲的异议请求。

提起执行异议之诉前，代理人反复思索考虑，最终以《合同法》中要约与承诺来说明书面买卖合同问题。B公司销售代理商向甲发出出售房屋要约，户型、数量、价格等均明确，甲也交纳了首付款，以行为的方式作出了承诺，根据《合同法》第二十五条、第四十四条规定，甲与B公司之间商品房买卖合同成立并生效。

另，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的订购、认购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，B公司与强大公司签订了代理合同，即强大公司代理销售B公司开发的泰古香槟郡小区房屋，强大公司基于代理销售房屋的行为所产生的出卖人的权利义务依法应当由委托方B公司承受。涉案房屋买卖双方虽未签订正式的商品房买卖合同，但甲提交的房款收据、业主证明、《关于暂停办理B香槟郡部分房产转移登记的申请》、授权书、承诺书等证据中已明确了当事人名称、不动产项目名称、所售房屋编号、面积等商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定收取全部购房款，故甲已满足“在人民法院查分之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件。

【法律小贴士】

一、案外人提起执行异议之诉需注意的法律问题：

1、案外人提起执行异议之诉应当具备的条件：（1）符合民事诉讼法第一百二十二条规定；（2）案外人的执行异议申请已被人民法院裁定驳回；（3）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（4）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。

2、被告的确定：以申请执行人为被告。

3、被执行人的诉讼地位：被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列为第三人。

4、举证责任：案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

二、如遇与本案同类型案件应如何处理？

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）：“二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”以上商品房消费者优先权须满足两个条件：（1）以居住为目的；（2）已支付全部价款。该批复于2023年4月20日公布并施行，如在此后遇到与本案同类型案件，可参照上述最高人民法院的批复。