【承办律师】陕西诺尔律师事务所 臧树华律师

【案例编写】陕西诺尔律师事务所 孙珊实习律师

【案情简介】

2003年11月10日，XX水库管理处（现为XX供水公司）与李某签订了“房屋租赁合同”，合同约定租赁期五十年，从签字生效之日2003年11月10日起算至2053年11月10日终止。李某于签订合同当日一次性交清五十年租金五十万元，合同签订后一直履行至今。2024年3月12日，西安XX供水公司以租期五十年不符合法律规定为由将李某起诉到长安区法院，请求法院依法判决该房屋租赁合同自2023年11月10日以后为无效合同。李某收到法院传票后，委托我所律师为其提供法律服务。

【本案租赁合同主要条款及其解读】

第一条第4项：“如果在租赁期内，城市改造、扩宽道路等原因拆迁，在租赁期间内赔偿归乙方所有，与甲方无关。”根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条关于“征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”之规定，合同约定征收补偿归李某所有，就是约定李某是房屋所有权人。

第一条第5项：“在租赁期内，政府房产部门办理房产证时，甲方有责任协助乙方办理房产证书，所需税款由乙方承担，在乙方房产证书办理好后，本合同自行终止。”合同约定房产证办理在李某名下，是房屋买卖合同的内容；约定李某取得房产证后合同自行终止，是房屋买卖合同的约定，因为租赁合同提前终止不可能不退租金。

第二条第1项：“一次性交清五十年租金共计人民币五十万元整。”该约定不符合房屋租赁合同约定每月租金分期支付的交易习惯，而符合房屋买卖合同约定一次性支付购房款的交易习惯。

第四条：“本合同租赁期为五十年，故乙方子女享有继承执行权利。”根据《继承法》第三条之规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。”合同约定李某子女享有房屋继承权，实际约定了李某是房屋所有权人。

我所接收委托后，经过对该“房屋租赁合同”条款的认真分析以及对当时签订合同背景的了解，再加上我方查询大量的相似案例后，我们认为，该合同虽名为“房屋租赁合同”，但实为“房屋买卖合同”。因此，我方向长安区人民法院提出反诉，要求依法确认李某与XX水库管理处2003年11月10日签订的“房屋租赁合同”实为房屋买卖合同。

【诉讼请求及法院判决】

本诉诉讼请求：1、请求依法判决XX水库管理处与李某2003年11月10日签订的房屋租赁合同，自2003年11月10日以后为无效合同，价值30万元整。2、请求判决李某在近期腾交所占用的房屋。3、诉讼费用由李某承担。

反诉诉讼请求：依法确认李某与XX水库管理处2003年11月10日《房屋租赁合同》实为房屋买卖合同，合法有效。2、诉讼费用由反诉被告承担。

一审判决结果：一、驳回原告XX供水公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告李某的反诉请求。XX供水公司收到一审判决后不服，上诉至西安市中级人民法院，中院二审判决驳回上诉，维持原判。

【本案争议焦点及分析】

1、案涉合同是否为房屋租赁合同？

《民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中XX水库管理处与李某签订的《房屋租赁合同》约定李某需一次性交清五十年房租，使用期限为五十年，虽然合同形式上名为“房屋租赁”，但并不符合社会交易习惯中“房屋租金分期交纳，承租人额外支付部分款项作为租房押金”的常见形式。而且双方于2003年签订合同，案涉房屋面积为121㎡，李某一次性交纳五十万元款项，平均每平方米4132.23元。对比我方向法院提供的同时间段、同地段案外人李XX的门面房买卖合同（面积233.91㎡，总价款935640元，每平方米4000元）可知，李某每平方米交款，已与当时该地区同时段商铺出售市场价格持平，李某用五十万元足以购买该门面房。再加上XX水库管理处向李某出具的收款收据摘要上注明：“交来综合服务楼集资建房款伍拾万元整”，故双方当初真实合意应为XX水库管理处将案涉商铺所有权中的“使用权”转让给李某。综上，XX水库管理处与李某签订的《房屋租赁合同》，实际上并不符合法律意义上的租赁合同的特质。

2、我方反诉请求为何被驳回？

请求确认XX水库管理处与李某签订的合同为房屋买卖合同为我方反诉诉讼请求，针对该诉请，一审法院认为确认之诉在于确认当事人之间的法律关系存在或者不存在，其主体是法律关系，不包括事实和事实关系，我方请求确认的是一种事实关系，不符合确认之诉的基本要求，依法应予驳回。

3、案涉合同超过20年约定部分是否无效？

第一，《民法典》七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”《民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案实际上并不符合法律意义上的租赁合同的特质，双方的真实合意为XX水库管理处将一定期间的涉案商铺的“使用权”转让给李某。因此，本案不适用租赁合同相关法律规定。XX水库管理处依据租赁合同法律规定主张该合同超过二十年的部分无效，适用法律错误。

第二，《民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”XX水库管理处作为国家事业单位，在收取李某五十万元集资建房款后再行提出案涉合同自2023年11月10日以后为无效合同，不符合民法典规定的诚实守信原则。

【编写体会】

在本案诉讼过程中，法院正是通过房屋租金分期交纳，承租人额外支付部分款项作为租房押金的租金支付习惯以及我方向法院提交的与案涉商铺同地段、同时间段的案外人李某某的商铺买卖合同最终认定当事人之间的实际民事法律关系并非合同名称所写的房屋租赁。

通过对该案例的分析可知，在代理某些合同纠纷之时，不能仅以合同名称认定合同性质。如本案，XX水库管理处与李某签订的合同虽名为房屋租赁，实际上确并不符合法律意义上的租赁合同的特质。又比如，笔者代理的另一案件，双方签订合同名为“买卖合同纠纷”，实为“建设工程施工合同纠纷”。因履行该合同产生争议，起诉至法院后，法院仍是以建设工程施工合同纠纷确定该案性质并进行审理的。

最高人民法院《关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》规定：“当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典合同编通则若干问题的解释》第十五条规定：“人民法院认定当事人之间的权利义务关系，不应当拘泥于合同使用的名称，而应当根据合同约定的内容。当事人主张的权利义务关系与根据合同内容认定的权利义务关系不一致的，人民法院应当结合缔约背景、交易目的、交易结构、履行行为以及当事人是否存在虚构交易标的等事实认定当事人之间的实际民事法律关系。”因此，根据上述法律规定，在代理这种合同名称与合同性质不一致的合同纠纷案件时，要根据缔约背景、交易目的等确定双方真实意思表示，确定合同性质。

因此，对签订合同的双方当事人来说，签订合同时不能仅关注合同名称，一定要认真审查合同条款，确保合同内容与真实意思表示一致。对试图以合同名称扭曲合同性质，逃避法律责任的人，即使合同双方已经将该“名实不符”签订完毕，在因合同履行产生纠纷时，法院仍然会以双方真实意思表示来确定合同性质。